PROCESSO N. 126.122.0052/2006.

Consulta: saber se os registradores de imóveis são ou não obrigados a respeitar a ordem do Protocolo, para registrarem os títulos que lhes são apresentados.

Consulente: ANOREG.

Consultado: Corregedoria-Geral de Justiça.

 

 

PARECER N. 94, DE 9 DE ABRIL DE 2007

 

 

A Associação dos Notários e Registradores do Estado de Mato Grosso do Sul, por seu presidente, requereu reconsideração de consulta respondida por esta Corregedoria-Geral de Justiça, no parecer 038/2007, da lavra do ilustre Dr. Luiz Gonzaga Mendes Marques, relativamente à observância da ordem do Protocolo, para registro dos títulos apresentados no Registro Imobiliário.

No mencionado parecer, conclui-se o seguinte (f. 86 e 87-CGJ):

a) a prioridade prevista na ordem do Protocolo deve ser observada rigorosamente, quando o ato tiver por objeto a criação, extinção, modificação ou transferência de direitos reais, inclusive de garantia, observando-se, em cada caso, os prazos e as condições estabelecidos em lei;

b) a ordem do Protocolo, portanto, embora comporte exceções, deve ser observada sempre à luz dos direitos e obrigações que decorrem de cada ato, a fim de se evitar a instauração de conflitos que possam desaguar em sua nulidade;

c) a data do registro deve corresponder à da sua efetiva consolidação, com remissão ao número e data do respectivo Protocolo.

A Consulente, todavia, não se conformando com as conclusões exaradas no parecer, requereu sua reconsideração, por entender, sobretudo, não ter havido o exame das razões deduzidas em sua consulta, no sentido de a ordem do Protocolo, na ocasião do registro, não dever ser necessariamente observada.

Sustenta que os registros não precisam ser necessariamente efetivados em obediência à data de entrada do título, pois o único objetivo do Protocolo é garantir a precedência de direitos conflitantes. Assim, quando os títulos não sem referirem à mesma matrícula, não haverá necessidade de observar-se a ordem do Protocolo, para a efetivação do registro; sendo distintas as matrículas, não se quebrará a seqüência dos registros. Além disso, não é viável que atos registrários mais simples, quando versarem sobre imóveis diferentes, devam aguardar o aperfeiçoamento de atos mais complexos.

A mais, a existência de prazos diversos, para diferentes registros, dispostos em legislação esparsa, impossibilita, na prática, obedecer rigorosamente à ordem do Protocolo.

Enfatiza, por derradeiro, que a data constante da matrícula deverá ser a da prenotação, e não a do registro, como consignado no parecer, já que a eficácia do registro se verifica desde a data da prenotação.

À vista disso, apresentou o presente pedido de reconsideração, em busca de novo parecer, cuja opinião seja no sentido de que a ordem do Protocolo não deve ser observada, por duas razões: a) não nulificar o registro; b) haver prazos de registro diferentes; c) não haver previsão legal para a obediência rigorosa da ordem.

 

Relatados. Passa-se ao parecer.

 

Trata-se de pedido de reconsideração de parecer desta Corregedoria, no tocante à necessidade ou não de sempre ser observada, no ato de registro imobiliário, o número de ordem dos títulos constante do Protocolo.

Segundo o parecer, quando o registro tiver por objeto a criação, extinção, modificação ou transferência de direitos reais, inclusive de garantia, essa ordem há-de, sempre, ser observada, para assegurar a precedência de uns direitos reais sobre outros.

Em que pese a opinião do ilustre juiz auxiliar emissor do parecer, a observância rigorosa do número de ordem constante do Protocolo só tem razão de ser, quando os títulos levados a registro disserem respeito ao mesmo imóvel, ou seja, à mesma matrícula.

Isto decorre, naturalmente, da própria finalidade do registro, que é receber o assentamento de todas as transmissões da propriedade imóvel, bem como a constituição de direitos reais imobiliários, conforme procuraremos expender. Veja-se, a propósito, o que dispõe o art. 172 da Lei 6.015/73 (LRP), verbis:

Art. 172. No Registro de Imóveis serão feitos, nos termos desta Lei, o registro e a averbação dos títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintivos de direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei, inter vivos ou mortis causa, quer para sua constituição, transferência e extinção, quer para sua validade em relação a terceiros, quer para a sua disponibilidade. (Grifou-se.)

Portanto, a finalidade precípua do registro imobiliário é tornar notórios os direitos reais sobre imóveis e os atos ou fatos capazes de afetar seu livre exercício, resguardando, ao mesmo tempo, o direito de terceiros, por meio da publicidade do ato.[1] Em suma, o registro público visa garantir a publicidade, a autenticidade, a segurança e a eficácia dos atos jurídicos atinentes a direitos reais constituídos sobre imóveis (LRP, art. 1º; Lei 8.935/94, art. 1º).

O direito imobiliário registral vincula-se, dessarte, aos direitos reais, sendo possível afirmar, na esteira de Maria Helena Diniz, ser o registro de imóveis um ramo do próprio direito real.

À vista disso, urge ressaltar que o direito real, ou direito das coisas, diz respeito às relações entre os homens; mas que se estabelecem em face de determinado bem. Trata-se, segundo o magistério do Prof. Arnoldo Wald, de um vínculo imediato e direto entre o titular do direito e a coisa sobre o qual ele recai, criando um dever jurídico para todos os membros da sociedade.[2]

Todo direito tem um objeto sobre o qual repousa;[3] o do direito real é a coisa, a res, a qual, no caso do real imobiliário, é o imóvel.

Assim sendo, dada a sobredita finalidade do direito registral imobiliário e seu estreito liame com os direitos reais, infere-se a necessidade de particularizar-se o imóvel, a fim de que fique bem delineado o objeto do direito real. Isto é fundamental, mormente em virtude dos caracteres jurídicos dos iura in re, os quais atribuem amplos poderes a seu titular, criando-se, em contrapartida, nos termos da Teoria Personalista, um dever jurídico negativo para toda a sociedade.

Alinhadas essas considerações, acresça-se, para enfatizar o pensamento, que o direito real se exerce sobre a coisa, de forma direta e imediata. Daí a ilação acerca de sua exclusividade: sendo um direito exclusivo sobre a coisa, uno e indivisível, não podem ser concebidos dois ou mais direitos reais de igual conteúdo sobre a mesma coisa.

É por essa razão, sobretudo, que se torna premente assegurar, em razão de impossibilidade jurídica, a inexistência de dois direitos reais contraditórios sobre a mesma coisa. Assim, por exemplo, a propriedade, direito real por excelência, pleno e exclusivo (Código Civil, art. 1.231), o qual é transferido entre vivos, nos termos do art. 1.245 do Código Civil, mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

Neste sentido, registrado o título no Registro de Imóveis, o adquirente passa a ser havido como dono do imóvel, de modo que o alienante, por não ser mais o dono dele, não poderá aliená-lo novamente; se o fizer, o segundo título translativo não poderá ser registrado, por ser contrário ao primeiro; se o for, acabará tendo sua invalidade decretada. Prior in tempore, potior in iure, ‘o primeiro no tempo é o mais poderoso no direito’.

A este respeito, a Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73), em seu art. 190, determina não poderem ser registrados, no mesmo dia, títulos pelos quais se constituam direitos reais contraditórios. Em comento ao dispositivo, o ilustre Walter Ceneviva adverte, com razão, que direitos reais contraditórios sobre o mesmo bem não podem ser registrados, quer no mesmo dia, quer em dias posteriores. De acordo com o festejado jurista, quando a subsistência de dois direitos reais sobre coisa idêntica “seja inconsistente com o ordenamento jurídico (p. ex., dois títulos de propriedade do mesmo prédio, dois contratos de enfiteuse quanto ao mesmo imóvel), não será feito segundo registro contraditório, no dia seguinte ou depois deste. Impendem-no as regras concernentes à continuidade e à disponibilidade”[4].

A propriedade, porém, pode sofrer limitações, o que permite a existência de direitos reais limitados, exercitáveis não sobre a coisa própria, mas sobre a alheia. Nesses casos, diz-se que ela sofre um desdobramento, transferindo-se a outrem alguns de seus poderes inerentes e, ipso facto, impondo-se certas restrições ao dominus. Nesse contexto, inserem-se os direitos de fruição e os de garantia.

Esses direitos reais limitados são, como se disse, desdobramentos da propriedade, de sorte a possuírem, na esfera de seu conteúdo, o atributo da exclusividade. Sem embargo, contudo, eles podem coexistir juridicamente, porque o ordenamento jurídico atribui a cada um deles uma ordem de preferência sobre os demais, conferindo-se prioridade a um direito real em face de outro.

Esta prioridade, necessária para dois ou mais direitos constituírem-se sobre o mesmo bem, é exigência defluente dos caracteres jurídicos do próprio direito real, daí a necessidade legal do registro público para sua constituição, transferência e extinção, bem como para sua disponibilidade e validade em relação a terceiros, o que nos remete de volta ao art. 172 da Lei de Registros Públicos, o qual, por ênfase e didática, colacionamos novamente, como segue:

Art. 172. No Registro de Imóveis serão feitos, nos termos desta Lei, o registro e a averbação dos títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintivos de direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei, inter vivos ou mortis causa, quer para sua constituição, transferência e extinção, quer para sua validade em relação a terceiros, quer para a sua disponibilidade.

Em suma, o direito real assenta na exclusividade, reclamando, por isso, prioridade e preferência, que, por sua vez, pressupõem um número de ordem e um objeto particularizado sobre o qual possa recair.

A par dessas reflexões, a Lei de Registros Públicos prescreve que “todos os títulos tomarão, no Protocolo, o número de ordem que lhes competir em razão da seqüência rigorosa de sua apresentação” (art. 182). E o número de ordem, por sua vez, “determinará a prioridade do título, e esta a preferência dos direitos reais” (LRP, art. 186).

O título protocolizado diz respeito a determinado bem imóvel – objeto do direito real imobiliário –, o qual deverá, antes de mais nada, ingressar na vida registral de forma individualizada, apresentando-se como unidade imobiliária autônoma. Daí a importância da matrícula.

Em obediência a este imperativo, a Lei 6.015/73 consubstancia o Princípio da Especialidade, ao dispor, no art. 225, caput:

Os tabeliães, escrivães e juízes farão com que, nas escrituras e nos autos judiciais, as partes indiquem, com precisão, os característicos, as confrontações e as localizações dos imóveis, mencionando os nomes dos confrontantes e, ainda, quando se tratar só de terreno, se esse fica do lado par ou do lado ímpar do logradouro, em que quadra e a que distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima, exigindo dos interessados certidão do registro imobiliário.

E o § 2º do mesmo dispositivo é contundente, ao prescrever que se consideram “irregulares, para efeito de matrícula, os títulos nos quais a caracterização do imóvel não coincida com o que consta do registro anterior”.

Nesse diapasão, a Lei de Registros Públicos estabelece que cada imóvel terá matrícula própria (art. 176, I), pois, se não estiver matriculado, o oficial deverá exigir a prévia matrícula (LRP, art. 195), antes de promover a inscrição. Nenhum registro, reza a lei, poderá ser feito, sem que o imóvel ao qual se referir esteja matriculado (art. 236).

Trata-se dos Princípios da Unitariedade e Identificação, impondo-se, como requisito essencial da matrícula, perfeita identificação de todo o imóvel, com a indicação de suas características e confrontações, localização, área e denominação, se rural, ou logradouro e número, se urbano, bem como sua designação cadastral, se houver.[5]

Acresça-se, ademais, que o penhor, a hipoteca e a anticrese, direitos reais de garantia, só existem como direitos reais se valerem contra terceiros, o que reclama, contudo, não só a publicidade deles, mas a especialização, na qual se insere a enumeração pormenorizada da coisa dada em garantia.[6]

Como se vê, o número de ordem, decorrente do lançamento do título no Protocolo, por meio da prenotação, determina a preferência do direito real; mas esta preferência diz respeito a um determinado bem de raiz, previamente matriculado, não havendo necessidade de respeitar-se a ordem estabelecida, quando o registro versar sobre direito real incidente em imóvel distinto, com matrícula diversa, porque, nesse caso, não haverá afronta à exclusividade, acautelando-se, assim, a eficácia prelativa do direito.

Neste sentido, a lição de Balbino Filho:

Quando se fala de prioridade e preferência alude-se indiretamente ao fato inerente à apresentação de títulos que gravitam sobre um mesmo imóvel, tendentes a confirmar direitos que possam ser compatíveis entre si ou, ao contrário, excludentes uns dos outros.[7] (Grifou-se.)

Relativamente à data do registro, necessário urdir algumas observações.

Os direitos reais imobiliários, pelas implicações jurídicas que deles dimanam, pressupõem o registro público. Neste particular, o Código Civil estabelece que o registro é eficaz, desde o momento da apresentação do título ao oficial do registro, e este o prenotar no Protocolo (art. 1.246).

Eficácia, ensina Oscar José de Plácido e Silva, “compreende-se como força ou poder que possa ter um ato ou fato, para produzir os efeitos desejados”. Deste modo, continua o eminente jurista, a eficácia jurídica atine à produção dos efeitos legais atribuídos ao ato jurídico.[8]

Logo, se o registro é eficaz desde o momento da prenotação, quando o oficial faz o lançamento do título no Protocolo, com o respectivo número de ordem, deste momento em diante passam a ser produzidos efeitos jurídicos concretos e próprios do registro em si, os quais se irradiam no seio da coletividade, momento em que o direito real, agora público, se torna oponível erga omnes.

De outro giro, a eficácia mencionada se só consolidará se, no prazo determinado, for efetivamente realizado o registro. Nesse sentido, o art. 205 da Lei de Registros Públicos estatui que os efeitos da prenotação cessarão automaticamente em 30 dias, caso o título, por omissão do interessado, não tiver sido registrado.[9]

Como se vê, o artigo alude aos efeitos da prenotação. Isto porque a prenotação não é o registro, embora a ele se assemelhe, figurando como espécie de registro prévio. Aliás, “prenotar” significa anotar com antecipação, não sendo necessárias maiores elucubrações para se concluir, com base no explanado, que a finalidade da prenotação é assegurar ao registratário, como garantia, o direito relativo ao negócio celebrado.

A prenotação, assim, é o assentamento que se faz no Protocolo, sendo indeclinável, neste assentamento, nesta anotação no Livro 1, um número de ordem, com observância de rigorosa seqüência, de acordo com a apresentação dos títulos ao oficial, para o registro.

Como o oficial deve prenotar o título imediatamente, mesmo se, num primeiro exame, ele lhe parecer irregular,[10] a prenotação, acompanhada do número de ordem, surtirá, como efeito imediato, a prioridade do título prenotado; como efeito mediato, a preferência do direito real.

Conseqüentemente, o efeito da prenotação acaba sendo, ao cabo, a preferência do direito real, como garantia assegurada por lei ao registratário.

A partir desse momento, existe um prazo para que o registro seja efetivado. Se não se fizer no prazo, por omissão do titular, a prenotação perderá seus efeitos. Ao revés, se não se fizer por negligência do oficial, a prenotação perdurará, e nenhum prejuízo haverá ao registratário; nesses casos, a conseqüência é de ordem interna, passível de sanção disciplinar pelo Poder Judiciário.

Por conseguinte, infere-se que tanto a data da prenotação quanto a do efetivo registro são igualmente importantes. Pela primeira, assegura-se a preferência do direito real; pela segunda, fiscaliza-se a atividade do oficial de registro. Logo, ambas deverão constar da matrícula, conforme forem sendo feitos registros ou averbações.

Assim, no início do lançamento do registro ou averbação, cumpridas as determinações do art. 232 da Lei de Registros Públicos, deverá constar a data da prenotação, de acordo com o Protocolo, a fim de que fique estreme de dúvidas o início do direito de preferência, nos termos do art. 1.246 do Código Civil, resguardando-se, outrossim, o direito de terceiros.

Por outro lado, ao encerrar o ato, o oficial deverá consignar a data da efetiva escrituração do registro ou averbação, desta vez para que seja possível fiscalizar a observância dos prazos legais.

Além disso, a data do efetivo registro também deverá constar das Anotações Gerais, no Protocolo, ao lado do número de ordem e da data da prenotação.

Portanto, em resposta à consulta formulada, conclui-se o seguinte:

a) a prioridade do título, no tocante ao registro, deverá ser obrigatoriamente observada apenas quanto aos atos concernentes à mesma matrícula;

b) no ato do registro, deverá constar tanto a data da prenotação (no início) quanto a do registro em si (no encerramento);

c) nas Anotações Gerais, no Protocolo, também deverá constar, ao lado do número de ordem e da data da prenotação, a data do efetivo registro.

 

É o parecer que submetemos à apreciação de Vossa Excelência.

 

Campo Grande, 09 de abril de 2007.

 

Paulo Rodrigues

Juiz de Direito Auxiliar da CGJ-MS

Ricardo Façanha

Juiz de Direito Auxiliar da CGJ-MS

 

 

 

 

 

 

PROCESSO N. 126.122.0052/2006.

 

Consulta: saber se os registradores de imóveis são ou não obrigados a respeitar a ordem do protocolo, para registrarem os títulos que lhes são apresentados.

Consulente: ANOREG.

Consultado: Corregedoria-Geral de Justiça.

 

Homologo o parecer, por seus próprios fundamentos.

Encaminhe-se cópia à Consulente, para divulgação entre os associados.

 

Após, arquivem-se.

 

 

Des. Divoncir Schreiner Maran

Corregedor-Geral de Justiça

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